Пропустить команды ленты Пропустить до основного контента
Справка (в новом окне)
Вход
Перейти вверх
    Войти
    иркутское время: 21:20
    Документы Виртуальная приемная
    Главная / Среда и обустройство / Коммунальное хозяйство /Институт жилищного просвещения

    Институт жилищного просвещения

    Порядок отчета управляющей компании перед собственниками квартир дома

    Как показывает статистика, примерно 70% всех многоквартирных жилых домов в России заключили договора с управляющими компаниями. В случае возникновения разногласий между сторонами, суд, в первую очередь, рассматривает договор.
     
    Поэтому к его составлению необходимо относиться с повышенным вниманием. Оно должно касаться не только объема услуг, но и процедуры отчетности о деятельности компании перед жильцами. Ведь в том случае, если порядок предоставления отчета не указан в договоре, управляющая компания может представлять отчет только по мере выполнения обязательств либо по окончанию действия договора. При этом обязанность отчета управляющих компаний перед собственниками многоквартирного дома закреплена в статье 162 Жилищного кодекса РФ, где указаны и сроки подачи подобного отчета – ежегодно на протяжении первого квартала подается отчет по итогам прошлого года.
    Мотивация для регулярного грамотного отчета управляющей компании перед жильцами многоквартирного дома должна присутствовать и со стороны самой компании, и со стороны собственников квартир. Это служит базисом для осознания собственниками стоимости содержания дома, втягивания их в процесс принятия решений, доверия к организации управления и удовлетворенности ее профессионализмом в интересах заказчиков. Именно поэтому очень важно, чтобы организации не пренебрегали своими прямыми обязанностями отчета, а жильцы приходили на собрание с целью заслушать, обсудить и утвердить отчет.
     
    Комплексность – ключевая характеристика отчета управляющей организации – в нем должны присутствовать все результаты деятельности компании по конкретному дому.
     
    Основные разделы при этом могут быть следующими:
    1) Стоимость коммунальных услуг;
    2) Стоимость ремонтов;
    3) Техническое обслуживание;
    4) Стоимость благоустройства территории вокруг дома и помещений общественного пользования;
    5) Санитарное содержание;
    6) Смета расходов и доходов по данному дому;
    7) Меры по обеспечению безопасности проживания в доме.
     
    Кроме того, в отчете обязательно указывается то, что не удалось сделать, с анализом причин невыполнения или частичного невыполнения. При этом важным моментом является то, насколько проведенные работы соответствовали реальным потребностям дома. Помимо вышеуказанной информации в отчет должны быть включены данные о задолженности граждан за услуги, а также наличии задолженности управляющей компании перед организациями по снабжению ресурсами.
     
    Неотъемлемой частью отчета УК перед жильцами должен быть план на следующий год (или несколько лет) по сбережению ресурсов, повышению комфорта проживания и улучшению состояния дома. С помощью такого плана организация должна показать владельцам квартир список мер, необходимых для эффективного управления, помочь им сформулировать своеобразный заказ на управление домом на ближайший период.
     
    Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном жилище объем платы за содержание, и ремонт имущества обязан быть соразмерен ассортименту, размерам и качеству услуг. Чтобы хозяева имели четкое понятие про то, какой обязана быть их оплата по договору управления многоквартирным домом, какой ассортимент и размер услуг им предоставляется, им нужна информация о ценах любого вида услуг, предлагаемых правящей организацией. А если предполагается проведение капитальных ремонтных работ – то к тому же порядок финансирования ремонтных работ, сроки возмещения затрат по его оплате. Подготовить стоимостное предложение (с требуемым объяснением) – весомая цель УК до проведения ежегодного общего собрания.
     
    Сопоставление приоритетности задач, их цены и полномочия владельцев помещений нести надлежащие затраты – база исследования текущего и будущего плана содержания и ремонтных работ многоквартирного дома.
    Отчет должен быть представлен управляющей компанией на общем собрании собственников жилых помещений, при этом все они должны быть оповещены о проведении данного мероприятия заранее. Общему собранию быть может предложено несколько вариантов плана на этот год и надлежащих им смет затрат и требуемых объемов неотъемлемых платежей владельцев помещений.
     
    При этом желательной является проработка наиболее активными собственниками и управляющей компанией перечня пожеланий (предложений) собственников для последующего учета их в подготовке вариантов плана и сметы расходов. Способами, использующимися при этом, могут быть встречи с жильцами для обсуждения различных вопросов, проведение специальных опросов в виде анкет, анализ жалоб и предложений жильцов за год.
    Недопустимым является и отказ в предоставлении отчета по мотивам коммерческой тайны собственникам помещений, так как из полной трактовки понятия «коммерческая тайна» вытекает, что отчет по деятельности управляющей компании по конкретному дому не может быть коммерческой тайной.
     

    Как выписать из квартиры непроживающего?

    Часто возникающие ситуации, связанные с необходимостью выписать проживающего в приватизированной квартире человека из нее, приводят к трудно разрешимым конфликтам. И часто никакие ТСЖ и соседи-собственники не могут помочь в решении этого вопроса. Случаи, когда требуется выписать человека, могут быть связаны с разными ситуациями. К примеру, муж и жена развелись, она осталась проживать в квартире одна, он уехал вообще из страны. Но тот факт, что он прописан в квартире, является основанием для полной оплаты собственником квартиры всех коммунальных услуг и потребляемых ресурсов. Если при этом дом является участником товарищества собственников жилья, то платежи также могут взыскать по факту прописанных в квартире. Это уже зависит от председателя, но все же нести ответственность за кого-то, о ком ничего не знаешь уже несколько лет, не хочется никому.
     
    Что касается юридической стороны вопроса, то ответ здесь краток и понятен и не стоит на стороне пусть даже и обиженных несправедливостью граждан. Нельзя выписывать человека, который не дал свое согласие, из квартиры, которая является и его собственностью по документам. Если человек вообще есть собственник квартиры, то его выписать не сможет никто и никогда. Если же он считается совладельцем, то существует несколько процедур, которые способствуют решению проблемы его выселения. Если он самостоятельно не может явиться по месту своей прописки и дать согласие на выписку, то можно предоставить его письменное заявление, в котором будет указано такое намерение.
     
    Если человек вообще не имеет никаких прав на то, чтобы жить в квартире, то есть он и не собственник, и не арендатор квартиры на основании юридически законного договора, то выселить его будет очень просто при помощи милиции или судебного решения. И в этом случае не потребуется никаких веских оснований, которые могут стать поводом для выселения.
    Помимо того, что за каждого прописанного в квартире придется взимать коммунальные платежи в полном объеме, возникают еще и другие препятствия в пользовании этим имуществом. Другие совладельцы квартиры не имеют возможности выставить жилплощадь на продажу, сдать в аренду без того же согласия другого совладельца. В суде и милиции никаким уговорам и слезным мольбам не поверят, даже если вы будете очень сильно настаивать на выписке человека из квартиры. Лишить жилья и регистрации людей запрещено законом.
     
    Некоторые поправки в строгой формулировке законов позволяют искать другие пути и выходы из сложившейся ситуации. Каждый собственник жилья имеет полное право распоряжаться квартирой так, как это ему необходимо. И каждый собственник может иметь право требовать от другого совладельца, чтобы он не мешал осуществлению всех имущественных прав. Помимо прав, каждый человек должен помнить еще и об обязанностях.
     
    В некоторых отдельных случаях человека в судебном порядке могут лишить все же права собственности на квартиру. Это может произойти в том случае, если человек не проживает действительно в квартире уже полгода, то есть не менее шести месяцев. Этот факт должны подтвердить соседи из вашего подъезда. Подобный документ позволяет лишить другого собственника прав на жилье и дальнейшую аренду.
    В нашей стране функционирует специальная комиссия в Департаменте по делам гражданства и прописки, которая и занимается рассмотрением подобных вопросов. Если дело с вопросом выселения доходит до судебного рассмотрения, то эта комиссия и принимает участие в решении вопроса о выписке.
     
    Еще один момент, который может оказаться полезным при рассмотрении подобных дел. Если собственник квартиры регулярно вносит оплату за все коммунальные услуги, в том числе и за того, кто прописан, но по адресу этому не проживает длительное время, то их можно вернуть. После того, как суд примет положительное решение по тому делу, которое касается выписки и снятия с регистрации по некоторому адресу конкретного человека, на основании дополнительного искового заявления его могут обязать выплатить тому, кто осуществлял оплату за квартиру, материальную компенсацию. Это плата, которая взимается в том размере, который соответствует всем платежам в пересчете на этого человека. Ну а вопрос моральной компенсации является строго индивидуальным, но вполне реальным способом заставить недобросовестного собственника отвечать. В некоторых случаях даже судебные решения не могут заставить человека выплатить деньги, поэтому присудить – это не значит обязательно выплатить.
    Старайтесь решать подобные вопросы с членами своей семьи сначала в узком кругу, возможно и удастся переубедить другого собственника отказаться от прописки. В противном же случае можно только потребовать от него вносить свою долю платежей за коммунальные услуги.
     

    Как платить не члену ТСЖ?

     
    В каком порядке должны вносить плату за коммунальные услуги собственники жилых помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья или жилищного кооператива?
    Могут ли они самостоятельно заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, с соответствующими ресурсоснабжающими организациями?
     
    Частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
    Следовательно, Жилищный кодекс Российской Федерации прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.
     
    Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ).
    Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.
     
    — Вправе ли сособственники жилого помещения требовать заключения с каждым из них отдельного договора о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии соглашения между ними о порядке внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также в случае, если такое соглашение между ними не достигнуто?
    — Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
     
    Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены ст. 155 ЖК РФ, из которой можно сделать вывод о том, что платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.
    Следовательно, если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
     
    В то же время закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Данный вывод следует из ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
    Следовательно, собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа. Если же соглашение между ними не будет достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения.
     
    Таким образом, каждый из собственников жилого помещения вправе требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и выдачу ему соответствующего платежного документа.
    — Вправе ли теплоснабжающая организация прекратить подачу тепловой энергии в дом, в котором создано ТСЖ или ЖСК, если между теплоснабжающей организацией и ТСЖ (ЖСК) заключен договор о предоставлении тепловой энергии и это ТСЖ (ЖСК) имеет задолженность перед теплоснабжающей организацией по оплате за поставляемую тепловую энергию?
    — Пункт 1 ст. 546 ГК РФ устанавливает, что энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 523 указанного Кодекса, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо.
     
    Из п. 1 ст. 548 ГК РФ следует, что правила, предусмотренные ст. 539 — 547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
     
    Отношения, связанные с предоставлением услуг по теплоснабжению, урегулированы Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам”.
     
    Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 4 Правил).
    Исполнителем может являться управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, в обязанности которых входит заключение договора с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — иная организация, производящая или приобретающая коммунальные услуги (подп. “в” п. 49 Правил).
     
    Потребителем в соответствии с данными Правилами является, в частности, гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которому в соответствии с п. 9 Правил должно быть обеспечено бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
    Следовательно, в обязанности ТСЖ (ЖСК) входит заключение договора на подачу тепловой энергии и оплата услуг по ее предоставлению, в связи с чем вышеназванные организации будут являться посредниками между теплоснабжающей организацией и гражданами, которые проживают в многоквартирном доме и являются непосредственными потребителями.
     
    Данные Правила не предусматривают возможность приостановления или прекращения предоставления тепловой энергии при неполной оплате коммунальных услуг потребителем или при наличии задолженности по оплате, в то время как такая возможность установлена при наличии задолженности по оплате за подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа (подп. “д” п. 50 Правил).
    Следовательно, нормы, в соответствии с которой допускалось бы отключение от тепловой энергии всего дома, если созданное в нем ТСЖ (ЖСК) имеет задолженность перед теплоснабжающей организацией по оплате коммунальных услуг, действующее законодательство не предусматривает.
     

    Что означает понятие двуставочный тариф?

    Собственники жилья, независимо от того, какой способ управления своим домов ими выбран, предпочитают устанавливать индивидуальные приборы учета на каждый вид коммунальных услуг. Соответственно, приборы учета пользуются сегодня бешеной популярностью. Очевидная выгода и экономия средств привлекла огромную массу владельцев квадратных метров в многоэтажных домах по той простой причине, что оплата по установленным муниципальными органами тарифам слишком бьет по карману даже самому экономному пенсионеру. А причем здесь его попытки сэкономить, если от этого ничего не зависит? Экономится в некоторых случаях разве что сам ресурс, потому что есть такие жильцы, которые не потребляют, к примеру, месячной нормы воды. Это часто касается пенсионеров и людей престарелого возраста. Они экономят только расход ресурсов, а деньги вынуждены платить по полной программе. Если не решат установить счетчик.
     
    Сегодня предлагаются счетчики, которые позволяют учитывать потребление каждого из ресурсов: воды, газа, электричества и даже тепла в каждой квартире. Именно о тепловых счетчиках и поговорим далее. Дело в том, что установка приборов учета тепловой энергии не слишком приветствуется коммунальными службами, отвечающими за теплоснабжение. Часто объемы потребления оказываются непредвиденными и непредсказуемыми, а, следовательно, объемы реализации также находятся под большим вопросом. И хотя руководящие лица прекрасно понимают необходимость и рациональность установки приборов индивидуального учета, они не слишком спешат агитировать собственников жилья это делать. В некоторых отдельных случаях дело доходит даже до конфликта, потому что теплоснабжающая организация всеми силами препятствует установке приборов учета, иногда признавая полученные с них показания «несоответствующими действительности».
     
    Почему теплоснабжающая организация старается не допустить оплаты услуг строго по приборам, совершенно ясно. Дело в том, что тариф комплектуется не только из фактической себестоимости определенного количества услуги, но и из ряда сопутствующих расходных статей. Получается, что если собственник будет оплачивать только количество потребленного тепла, то службы ресурсоснабжения могут просто разориться на оплате остальных частей тарифа. Когда для всех установлен единый тариф в зависимости от количества в квартире квадратных метров площади, теплосети предположительно знают, на какую сумму полученных от оплаты средств можно теоретически рассчитывать.
     
    Соответственно, этот факт дает возможность теплосетям планировать свои статьи расходов на будущий период. В этом случае потребитель услуги оказывается совершенно не способным повлиять на ситуацию, и вынужден платить столько, сколько установило государство или муниципальные органы. Даже если человек всю зиму не проживал в квартире, он оплатит услуги по отоплению за весь период по полной стоимости. Вот вам очевидная «антиэкономия». В дополнение ко всему, когда оплата не зависит от того, сколько ресурса потребляется, полностью пропадает стимул и желание экономить этот ресурс.
     
    Требуется принятие мудрого решения, которое бы смогло учесть интересы одной и другой стороны. В качестве такого решения может выступать принятая система тарификации, способная сочетать интересы потребителей и поставщиков теплоресурсов. Специалисты предложили разделить тариф на две составляющие, а не рассчитывать его из одного только элементы затрат. Так тариф будет состоять из оплаты за фактически потребленное тепло и за реальную возможность использовать услугу в полном объеме. Такой тариф получил название «двуставочный». Он позволяет даже при уменьшении объема использования ресурса и снижении объема прибыли коммунальной организации поддержать общий баланс в бюджете.
     
    Только в нашем государстве вызывает удивление понятие «двуставочный тариф». Практика его использования в большинстве европейских стран уже внедрена и показали свои положительные результаты. У нас же пока не хватает нормативных положений и законодательных актов, которые бы четко регулировали использование и начисление данного тарифа. Когда законодательство будет готово к регулированию отношений между собственниками жилья и поставщиками услуг по описанному принципу, можно будет и судить о том, является ли данная система тарификации эффективной и стоящей.
     

    Права и обязанности потребителей и поставщиков услуг ЖКХ

    Каждый гражданин в стране больше любит знать все свои права, чем помнить об обязанностях. Это касается и административно-руководящих должностей, и простых рабочих, и тех, кто предоставляет услуги, и тех, кто ими пользуется, причем абсолютно во всех отраслях и сферах деятельности. Одна из самых конфликтных сфер обслуживания - жилищно-коммунальная. То ли в силу особенностей профессий данной отрасли, то ли по причине недостаточной квалификации и нежелания работать, но постоянное отстаивание своих прав потребителями услуг, то есть жильцами, сталкивается с противостоянием обратной стороны и доказыванием ею своих обязанностей, в которые, по их словам, никак не входит решение возникшей у вас проблемы. В некоторых случаях защита прав потребителей ЖКХ осуществляется с участием суда.
     
    Поговорим о том, какие права имеем мы с вами, как потребители предоставляемых ЖКХ услуг. Каждый жилец дома, находящегося под управлением прикрепленного к нему ЖКУ, имеет право на безопасные условия проживания, как со стороны здоровья, так и с точки зрения имущественных ценностей. В комплекс услуг каждого ЖКУ входит перечень работ, определенный уставом их деятельности и по которому определяется эксплуатация многоквартирного дома. За каждые предоставляемые качественно услуги жильцы получают счета, отчеты по которым они имеют право знать. Руководство ЖКУ обычно заключает договор с жильцами, в котором указывается, какие коммунальные услуги и в каком объеме оно будет оказывать. В договоре обычно перечисляются по пунктам все права и обязанности ЖКХ. Жильцы также имеют право знать, по какой причине и в каком размере изменяются тарифы по оплате услуг: тарифы на обслуживание лифтов, на вывоз мусора, на уборку территорий и т.д.
     
    Каждый проживающий в квартире многоэтажного дома имеет право на восстановление работоспособности оборудования и коммуникационных сетей. ЖКУ обязано представить документ, подтверждающий факт данной неполадки, а затем документ о решении имеющейся проблемы, то есть ремонте, замене, проверке. Невыполнение взятых на себя обязательств по обслуживанию коммунального хозяйства дома может спровоцировать создание конфликтной ситуации между жильцами и ЖКУ, в результате чего может быть поднят вопрос о возмещении убытков, причиненных поломкой. Если неполадка так и остается, то жильцы могут требовать пересчета тарифа на предоставление связанной с ней услуги, например, поломался лифт - пересчитаны тарифы на обслуживание лифта. Иногда дело доходит до судебных разбирательств, где происходит защита прав потребителей ЖКХ, но чаще всего вопрос так и остается нерешенным, но принятым к сведению обслуживающей компанией. Заявки на устранение неполадок должны быть рассмотрены до указанного законом срока. В течение 2-х дней с момента получения заявления с просьбой устранения неисправности ЖКУ обязано дать ответ заявителю о том, устранена ли неполадка, а если нет, то почему это не сделано. Эксплуатация многоквартирного дома не обходится без временных неудобств. Плановое отключение каких-либо услуг, перерыв в их поставке должен быть доведен до сведения жильцов заранее, за 10 суток, чтобы смягчить эти неудобства.
     
    Жильцам многоквартирного дома стоит помнить не только о правах, но и об обязанностях. К ним относят несколько действий. К примеру, если в вашей квартире возникла аварийная ситуация, произошел порыв коммуникационных сетей или поломка учетных приборов, что-либо, что вы можете исправить самостоятельно либо предпринять какие-нибудь меры для снижения уровня аварийности ситуации, то сделать это вы обязаны до приезда службы, производящей техническое обслуживание зданий.
     
    Все имеющиеся в квартире приборы учета и контроля потребления жилищных ресурсов обязательно вносятся в реестр государства по приборам измерения. На них ставится пломба после установки в вашей квартире, которую вы должны сохранить в целостности. Относительно приборов учета нужно помнить, что в права и обязанности ЖКХ входит и проверка этих приборов, поэтому вы должны пускать в квартиру контролеров, то есть обеспечивать доступ к ним по их требованию. Однако проведение этих проверок не должно проводиться более одного раза в год.
    Конечно, главная обязанность абсолютно каждого жителя дома - своевременная оплата за полученные услуги и техническое обслуживание зданий. В свою очередь, ЖКУ как поставщик перечисленных услуг, имеет право требовать от вас полной оплаты и взимать задолженность при ее возникновении в установленном порядке, даже судебном. Поставщик также имеет право прекратить подачу услуг и ресурсообеспечение квартиры, если потребитель отказывается возмещать задолженность.